Acheter une maison

Avant de calculer votre capacité d'emprunt, faites le bilan détaillé de vos revenus et vos dépenses. Pour ne rien oublier, utilisez notre outil en ligne Mon budget.

Estimez ensuite le prix que vous pouvez payer pour votre propriété. Nous vous suggérons de suivre ces 2 lignes directrices :

• Consacrez au maximum 32 % 1 du revenu avant impôt de votre ménage aux frais reliés à l'habitation
• Consacrez au maximum 40 % 1 du revenu avant impôt de votre ménage au rembour­sement total de vos dettes

N'oubliez pas qu'il s'agit d'une estimation et que d'autres éléments sont pris en compte par votre caisse au moment d'approuver ou non votre demande de financement.

Vous utilisez AccèsD? Connectez-vous à AccèsD et rendez-vous sous Mon toit pour calculer votre capacité financière réaliste et maximale.

C'est le montant à verser au moment de faire l'achat de votre propriété. Cette somme provient, par exemple, de vos économies personnelles, de votre régime enregistré d'épargne-retraite (REER), d'un héritage ou d'un don 2 . Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous devez emprunter et payer d'intérêts.

• Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, au minimum 5 % du prix d'achat
• Pour une propriété de 500 000 $ à 999 999 $, au minimum 5 % du prix d'achat pour la première tranche de 500 000 $ et 10 % pour le reste
• Pour une propriété de 1 million ou plus, au minimum 20 % du prix d'achat

Dans certains cas, la mise de fonds exigée peut être plus élevée 3 . Elle peut aussi être basée sur la valeur déterminée 4 de la propriété.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt doit être assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) Lien externe au site ou Sagen Lien externe au site. Vous payez alors une prime d'assurance qui varie selon le montant de votre mise de fonds et une taxe de 9 % sur cette prime. Vous pouvez régler la prime en un seul versement ou la répartir sur vos paiements hypothécaires. Quant à la taxe, votre caisse s’occupe de la prélever sur votre compte au moment de finaliser la transaction d’achat chez votre notaire.

• Commencez à épargner le plus tôt possible et avec constance. Pour vous faciliter la vie, utilisez les versements automatiques dans nos services en ligne et mobiles AccèsD.
• Placez vos économies dans un régime d'épargne avec avantages fiscaux, comme un compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) ou un REER.
• Tirez profit des incitatifs mis en place par le gouvernement pour bonifier votre mise de fonds.

Ce programme gouvernemental vous autorise à utiliser vos REER sans payer d'impôt pour acheter ou construire votre maison.

• Offert aux personnes qui n'ont pas été propriétaires d'une résidence principale l'année du retrait du REER et les 4 années civiles précédentes
• Possibilité de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne et jusqu'à 120 000 $ pour un couple
• Délai de 2 ans pour commencer à rembourser la somme empruntée, sauf pour les emprunts faits entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, pour lesquels le délai est de 5 ans
• Délai de 15 ans pour finir de payer la somme empruntée sans intérêts selon les conditions établies

Ce régime enregistré vous donne la possibilité d'épargner à l'abri de l'impôt en vue de l'achat d'une première propriété.

• Offert aux résidents et résidentes du Canada de 18 ans et plus
• Offert aux personnes qui n'ont pas été propriétaires d'une résidence principale l'année de l'ouverture du compte ou les 4 années civiles précédentes
• Droits de cotisation annuels de 8 000 $ avec un maximum à vie de 40 000 $

Vous pouvez combiner le RAP et le CELIAPP ou choisir celui qui répond le mieux à vos besoins pour la mise de fonds de votre première habitation.

Ces frais 5 peuvent comprendre les frais d'inspection et d'évaluation, les droits de mutation immobilière (taxe de « Bienvenue »), les honoraires et frais liés aux services professionnels, le déménagement, etc. Pour les couvrir, prévoyez un montant d'au moins 3 % de la valeur de votre future maison en plus de votre mise de fonds.

Remplir le formulaire pour calculer les frais de démarrage (PDF, 1,2 Mo)

Saviez-vous que vous pouvez recevoir une remise en argent 6  allant jusqu'à 10 000 $ ou 5,5 % de votre prêt hypothécaire pour couvrir une partie de vos frais de démarrage? Quand vous obtenez un prêt pour acheter votre propriété, son taux est alors augmenté pour refléter le montant de la remise en argent dont vous avez besoin.

La préautorisation hypothécaire vous permet de savoir combien vous pourriez payer pour votre future propriété. Elle facilite aussi vos démarches d'achat et vous garantit un taux pour une durée limitée.

Même si la préautorisation est une étape importante de votre projet, elle reste sans engagement de votre part.

• Quartier déjà établi
• Terrain aménagé
• Possibilité de certains ajouts (piscine creusée, finition du sous-sol, etc.)
• Application de la TPS dans certains cas de rénovations majeures
  

• Possibilité d’améliorer ou de choisir des éléments comme le revêtement extérieur, les couvre-planchers ou encore les accessoires de plomberie et d’électricité
• Construction selon les normes récentes
• Garantie de l’entrepreneur ou du constructeur
• Application de taxes telles que la TPS et la TVQ

• Possibilité d'acheter un condo neuf ou existant
• Partage de certains espaces entre les copropriétaires
• Frais de copropriété à payer pour la gestion de l'immeuble

• Achat ou possession d'un terrain nécessaire
• Projet pour une propriété individuelle occupée comme résidence principale
• Projet important qui demande beaucoup de temps, d'organisation, de connaissances et de liquidités disponibles
• Financement par déboursements progressifs selon l'avancement des travaux

Si vous avez en tête un autre type d'habitation, planifiez un appel avec un conseiller ou une conseillère hypothécaire. C'est la personne la mieux placée pour vous informer sur les particularités financières des différentes options d'habitation.

L'offre d'achat, aussi appelée promesse d'achat, est un contrat qui vous engage juridiquement auprès d'une personne à acheter sa propriété selon certaines conditions.

• Adresse de l’immeuble et numéro de lot
• Montant du dépôt
• Date de prise de possession
• Ajustement des taxes
• Échéance de l’offre (en général, entre 24 et 48 heures)
• Inclusions et exclusions dans le prix de vente (rideaux, appareils ménagers, etc.)
• Obtention d’un prêt hypothécaire (conditionnelle à l’achat)
• Inspection satisfaisante des lieux par un ou une spécialiste (conditionnelle à l’achat)
• Vente de votre maison actuelle (si vous êtes déjà propriétaire)
• Toute autre condition jugée appropriée 7

Le vendeur ou la vendeuse accepte ou refuse votre offre.

• Si votre offre est acceptée, c'est une promesse de vente. Vous ne pouvez pas refuser d'y donner suite. Le vendeur ou la vendeuse non plus. Un bris de promesse peut entraîner des poursuites en justice et même la perte du dépôt.
• Si votre offre est refusée, le vendeur ou la vendeuse peut vous faire une contre-offre avec, par exemple, un autre prix ou une date de prise de possession différente. Vous avez l'option d'accepter ou de refuser cette contre-offre. Si vous la refusez, vous pouvez en formuler une autre.

L'inspection est une vérification visuelle qui sert à déceler les possibles défauts de la propriété avant la finalisation de l'achat. Quand votre offre d'achat est acceptée, vous la faites réaliser par un inspecteur ou une inspectrice en bâtiment qui vous remet ensuite un rapport d'inspection. Ce rapport détaille l'état des fondations, de la toiture, des structures, des fenêtres, de l'isolation, de la plomberie, du système électrique, etc.

Si votre offre est conditionnelle à l'inspection et que le rapport met en lumière des éléments problématiques, vous pourriez être en mesure de négocier ou même d'annuler la promesse d'achat.

C'est un document produit par un arpenteur-géomètre ou une arpenteuse-géomètre. Il décrit le terrain et le bâtiment, identifie les irrégularités et énumère entre autres les servitudes et lois particulières qui peuvent limiter vos droits en tant que propriétaire.

La majorité des prêteurs hypothécaires exigent le certificat de localisation.

Les conditions à l'offre d'achat déterminent qui doit fournir le certificat, mais c'est en général la responsabilité du vendeur ou de la vendeuse.

Le prêt hypothécaire vous permet d'emprunter l'argent dont vous avez besoin pour financer votre maison. Il peut avoir différentes caractéristiques : prêt ouvert ou fermé, prêt à taux fixe, variable ou révisable annuellement, etc.

La marge Atout est une marge de crédit hypothécaire. Elle vous permet d'emprunter l'argent nécessaire pour financer votre maison, mais aussi de réaliser d'autres projets avec le capital remboursé une fois qu'il est disponible.

Avec la marge Atout, vous avez l'option de personnaliser votre financement hypothécaire en le divisant en plusieurs prêts. Chacun a alors son propre taux, son propre terme et sa propre fréquence de remboursement.

Le taux hypothécaire sert à calculer le coût de votre emprunt, c'est-à-dire les intérêts que vous payez à votre institution financière pour avoir accès aux fonds requis pour financer votre maison. Il peut être fixe, variable ou révisable annuellement.

L'Assurance prêt vous offre 2 types de protection :

• l'assurance vie, qui rembourse le solde assuré de votre prêt en cas de décès et évite à vos proches le stress financier de vos dettes
• l’assurance invalidité, qui vous aide à régler les paiements de votre emprunt en cas d'accident ou de maladie

L'assurance habitation 8 sert à protéger votre propriété et vos biens contre les sinistres les plus courants. Elle est offerte notamment pour les maisons, les condos et les chalets.

La formule Tous risques comprend des protections de base. Elle vous couvre entre autres pour des événements accidentels qui touchent votre propriété et vos biens, comme le feu, le vol ou le vandalisme. Vous pouvez ajouter à cette formule des protections optionnelles en fonction de vos besoins particuliers, par exemple une assurance pour votre piscine.

C'est un document juridique qui détaille les conditions liées au transfert des droits d'une propriété. Vous le signez chez votre notaire avec la personne qui vous vend sa propriété.

• Vérifier que tous les documents nécessaires, comme le certificat de localisation, ont été remis à votre notaire
• Revoir avec votre notaire le relevé des ajustements, qui indique le montant à débourser au vendeur ou à la vendeuse pour conclure la vente
  
• Transmettre votre mise de fonds à votre notaire
• Fournir une preuve d'assurance habitation présentant un montant de couverture adéquat

De son côté, le vendeur ou la vendeuse doit fournir les titres de propriété. Il lui revient aussi de garantir que la propriété est exempte de défauts majeurs qui la rendraient impropre à l’usage auquel on la destine.

Votre notaire règle pour sa part tous les aspects juridiques du transfert de propriété, vérifie tous les documents et vous remet ceux dont vous avez besoin.

Une fois l'acte de vente signé, vous êtes propriétaire!