Mise de fonds pour l'achat d'une maison : conseils et astuces

La mise de fonds est le montant que vous devez verser au moment d’acheter votre propriété. Elle est nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire qui couvrira le reste de votre achat.

De façon générale, la mise de fonds représente au minimum 5 % du prix d’achat de la propriété, mais il est recommandé de prévoir 20 %. Il faut savoir qu’une mise de fonds importante se traduit par un prêt hypothécaire et des intérêts moins élevés. Dans certains cas, la mise de fonds peut être basée sur une valeur déterminée fixée par le prêteur. Elle correspondra, par exemple, à la valeur marchande ou à toute autre valeur considérée.

Le montant à investir dépend du coût de la propriété. Il pourrait également être plus élevé dans certains cas en raison des conditions de l’assureur hypothécaire. 

Si le coût de la propriété est inférieur ou égal à 500 000 $, un investissement de 5 % est requis

Par exemple, si vous souhaitez acquérir une propriété affichée à 350 000 $, il vous faudra débourser 17 500 $, soit 5 % de son coût d’achat. Si vous prévoyez payer 20 %¹ du coût d’achat, le montant à épargner serait donc de 70 000 $.

Si le coût de la propriété excède 500 000 $, il vous faudra investir plus de 5 %

Par exemple, si vous achetez une propriété de 650 000 $, la mise de fonds minimale se détaillera comme suit : 5 % pour la première tranche de 500 000 $, soit 25 000 $, et 10 % de la somme excédentaire, soit 15 000 $. Ainsi, un minimum de 40 000 $ sera nécessaire. Puisqu’une mise de fonds de 20 % reste à privilégier, un montant de 130 000 $ vous permettrait d’éviter le recours à l’assureur hypothécaire et diminuerait ainsi le coût total de votre prêt.

Si votre mise de fonds est de moins de 20%

Vous n’avez pas ce montant à votre disposition. Vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire. Vous devrez alors souscrire à une assurance prêt hypothécaire^†. Cette assurance augmente le coût total du prêt, mais fait baisser le pourcentage de mise de fonds nécessaire.

Règle générale, les frais de démarrage représentent de 3 % à 5 % de la valeur de votre maison. Vous devez démontrer que vous détenez ce montant lors de votre demande de financement. Sinon, il sera ajouté à vos engagements. Les frais de démarrage servent à couvrir les dépenses de base liées à l'achat de la propriété.

Par exemple :

• Les frais d’inspection et d’évaluation
• Les frais de notaire
• Les droits de mutation, soit « la taxe de bienvenue » (au Québec seulement)
• L’assurance habitation
• Les frais de raccordement (électricité, Internet, etc.)
• Les frais liés au déménagement
• Les frais de répartition et d’ajustement des comptes entre le vendeur et l’acheteur

Cet outil peut vous aider à calculer vos frais de démarrage potentiels.

Amasser une mise de fonds peut représenter un projet de taille. Heureusement, certains avantages et régimes fiscaux peuvent vous permettre d’économiser à l’abri de l’impôt. Vous pourriez aussi profiter d’incitatifs financiers gouvernementaux ou, si votre situation familiale le permet, obtenir l’aide de vos proches. En somme, différentes options s’offrent à vous. 

Épargner le plus tôt possible

Le temps joue en votre faveur : plus vous épargnez tôt, plus votre argent fructifie et plus vous pouvez profiter des intérêts. Planifier des versements automatiques peut être une bonne façon d’épargner sur une base régulière, sans même avoir à y penser.

Profiter de régimes d’épargne avec avantages fiscaux

Plusieurs régimes d’épargne peuvent vous donner un coup de pouce pour accumuler votre mise de fonds. 

Visant à faciliter l’accès à l’achat d’une première propriété, un  compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) pourra être ouvert si vous respectez les conditions au moment de l’ouverture.

• Les cotisations versées dans un CELIAPP donnent droit à une déduction qui diminue le revenu imposable.
• Les sommes retirées ne sont pas imposables, sous certaines conditions, si elles servent à l’achat d’une habitation admissible.
• Le plafond annuel de cotisation du CELIAPP est de 8 000 $, et le plafond à vie de 40 000 $. 

Le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) peut servir de levier pour l’achat d’une première propriété. Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), si vous respectez les conditions au moment du retrait, il est possible de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans imposition l’année du retrait pour l’achat ou la construction d’une première maison. Si vous êtes en couple et que chaque personne retire le maximum permis de ses REER, ce montant pourrait atteindre 120 000 $. En outre, vos cotisations au REER réduisent votre revenu imposable. Vous pourriez aussi, selon votre situation, contracter un prêt REER afin d’augmenter vos cotisations.

Le saviez-vous? Certaines mesures proposées par les gouvernements peuvent vous aider à accéder à une première propriété.

Des mesures pourraient vous donner un coup de pouce, telles que :

• Le crédit d’impôt du gouvernement du Canada pour l’achat d’une première habitation (CIAPH);
• Le crédit d’impôt pour achat d’une habitation du gouvernement du Québec; 
• Le remboursement des droits de cession immobilière aux accédants à la propriété en Ontario;
• Le remboursement partiel de la TPS/TVH et de la TVQ pour les propriétaires d’une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures;
• Le congé de taxes, en général pour 1 à 5 ans, offert par certaines municipalités afin d’attirer les nouveaux propriétaires sur leur territoire

Faire un budget détaillant vos revenus, vos dépenses et vos dettes peut être un bon point de départ pour connaître votre capacité d’emprunt, soit le prêt hypothécaire maximal qui pourrait vous être accordé. Vous pouvez utiliser un outil en ligne pour vous aider à le déterminer.

Détenir ces informations permet à votre conseiller ou à votre conseillère de brosser un portrait plus juste de votre situation financière et de vous aiguiller sur le montant à emprunter.  

Consultez-nous pour les prochaines étapes 

En somme, quels que soient votre situation et le projet qui vous est cher, rappelez-vous qu’il n’est jamais trop tôt pour économiser en vue de votre mise de fonds.

Aussi, il existe plusieurs façons de concrétiser votre rêve de devenir propriétaire. Vous pourriez, par exemple, acheter avec des proches, louer une partie de votre future résidence ou encore opter pour une maison intergénérationnelle. Dans tous les cas, sachez vous tourner vers des personnes d’expérience pour trouver réponse à vos questions et guider vos choix! Vous ne voudriez pas compromettre cet important projet!